Putkiremontti ei ole pelkkä tekninen projekti, vaan taloyhtiötä koskeva lakisääteinen velvollisuus. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on pidettävä rakennukset ja kiinteistöt kunnossa siltä osin kuin ne kuuluvat yhtiön vastuulle (AOYL 4:2). Tähän kuuluu myös vesi- ja viemärijärjestelmien ylläpito ja tarvittaessa uudistaminen.
Pienessä taloyhtiössä korostuu tarve ymmärtää, kenen vastuulla päätökset ovat ja miten putkiremontin suunnittelussa edetään. Tässä artikkelissa käymme vaiheittain läpi taloyhtiön, hallituksen ja osakkaiden roolit putkiremontin päätöksenteossa.
Taloyhtiön yleinen kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se kuuluu yhtiölle. Käytännössä tämä tarkoittaa:
- Vesijohto- ja viemäriputket kuuluvat yhtiön vastuulle, kun ne sijaitsevat rakenteissa tai rakennuksen yhteisissä tiloissa.
- Yhtiön on huolehdittava kunnossapidosta ennaltaehkäisevästi, ei vasta vahingon sattuessa.
- Mikäli järjestelmän tekninen käyttöikä on päättymässä, remonttia ei voida siirtää määrättömästi ilman perusteltua syytä.
Laiminlyönnit voivat johtaa vastuukysymyksiin, jos esimerkiksi vesivahinko aiheuttaa haittaa osakkeenomistajalle tai ulkopuoliselle taholle.
Hallituksen ja isännöitsijän tehtävät
Hallituksen ja isännöitsijän vastuulla on huolehtia taloyhtiön hallinnosta sekä rakennusten ja järjestelmien kunnossapidon järjestämisestä. Tämä tarkoittaa muun muassa seuraavia tehtäviä:
- Kuntotutkimusten tilaaminen ja korjaustarpeen arviointi
- Remonttihankkeen valmistelu ja asiantuntijoiden valinta
- Ehdotusten tekeminen yhtiökokouksen päätettäväksi
- Urakoitsijoiden kilpailutus ja sopimusneuvottelut, kun yhtiökokous on antanut siihen valtuutuksen.
Hallitus ei voi päättää mittavista remonteista itsenäisesti, mutta sillä on velvollisuus valmistella hankkeet huolellisesti päätöksentekoa varten.
Isännöitsijä toimii hallituksen toimeenpanijana ja käytännön järjestelijänä. Hän ei tee päätöksiä, mutta vastaa usein dokumentoinnista, kilpailutuksesta ja työmaan hallinnosta yhdessä projektipäällikön tai valvojan kanssa.
Yhtiökokouksen päätösvalta
Putkiremontin käynnistämiseen ja rahoittamiseen tarvitaan yhtiökokouksen päätös. Tyypillisesti päätetään:
- Suunnittelun käynnistämisestä ja siihen liittyvistä kustannuksista
- Remontin toteutuksesta
- Rahoituksesta (esim. lainan ottaminen, pääomavastikkeet)
Päätökset tehdään normaalilla enemmistöpäätöksellä (yli 50 % äänistä), ellei kyse ole niin merkittävästä muutoksesta, että tarvitaan määräenemmistö tai yksimielisyys (esim. käyttöön vaikuttavat muutokset).
Pienissä taloyhtiöissä, joissa osakkaita on vain muutama, päätöksenteko voi sujua nopeammin, mutta laki ei tunne poikkeuksia taloyhtiön koon perusteella. Myös pienessä yhtiössä tulee huolehtia lainmukaisesta kokousmenettelystä, dokumentoinnista ja tiedottamisesta.
Päätöksenteon riskit – mikä voi mennä pieleen?
Puutteellinen valmistelu, väärin tehty päätös tai osakkaiden riitauttama hanke voivat pysäyttää koko projektin. Erityisesti pienissä yhtiöissä tyypillisiä ongelmia ovat:
- Päätös, joka on tehty ilman kunnollista selvitystä tai asiantuntija-arviota
- Rahoituspäätös on epäselvä tai puuttuu kokonaan
- Osakkaiden väliset ristiriidat, jos osa vastustaa hanketta
- Epäselvät sopimusvastuut urakoitsijan tai suunnittelijan kanssa.
Siksi on tärkeää, että hallituksella on käytössään ammattilaisten tuki jo esiselvitysvaiheessa, ja että koko päätöksentekoprosessi dokumentoidaan asianmukaisesti.
Yhteenveto
Putkiremontin vastuut ja päätöksenteko perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin. Yhtiö vastaa kunnossapidosta, hallitus valmistelee, isännöitsijä auttaa ja yhtiökokous päättää. Pienessäkin taloyhtiössä tämä vaatii suunnitelmallisuutta, dokumentaatiota ja lakisääteisiä menettelyjä, mutta hyvä valmistelu ehkäisee epäselvyydet ja virheet.
Haluatteko tietää, missä kunnossa taloyhtiönne putkistot ovat?
Uponor KOTI -palvelu tarjoaa pienille taloyhtiöille maksuttoman esiselvityksen, jossa arvioidaan kiinteistön tekninen tila ja mahdollinen korjaustarve. Asiantuntijamme auttavat tekemään päätöksiä tiedon pohjalta rauhassa ja ennakoiden.
