Korjausvelka on yksi taloyhtiöiden suurimmista piilevistä riskeistä. Vaikka kaikki näyttäisi olevan kunnossa, seinien sisällä voi piillä mittava taloudellinen vastuu, joka realisoituu ennemmin tai myöhemmin. Tässä artikkelissa pureudutaan siihen, mitä korjausvelka tarkoittaa, miten se syntyy ja miksi sen hallinta on tärkeää niin hallitukselle kuin jokaiselle osakkaalle.
Mikä on korjausvelka?
Korjausvelalla tarkoitetaan rakennuksen tai kiinteistön kunnostus- ja korjaustarpeita, jotka ovat jääneet tekemättä ajallaan. Velka kasvaa, kun tekninen elinkaari ylittyy, mutta kunnossapitotoimia lykätään, usein kustannussyistä tai tiedon puutteesta.
Toisin kuin taloudellinen velka, korjausvelka ei näy yhtiön taseessa. Se voi kuitenkin aiheuttaa huomattavia lisäkustannuksia tulevaisuudessa. Korjausvelka voi liittyä esimerkiksi:
- Loppuun kuluneisiin vesi- ja viemäriputkistoihin
- Tehottomaan tai vanhentuneeseen lämmitysjärjestelmään
- Julkisivun, ikkunoiden tai katon kunnon heikkenemiseen
- Sisäilmaongelmia aiheuttaviin rakenteisiin
Miten korjausvelka syntyy?
Korjausvelkaa kertyy tyypillisesti silloin, kun taloyhtiössä keskitytään vain kiireellisiin korjauksiin. Tällöin kunnossapito muuttuu reaktiiviseksi: korjataan, kun jotain rikkoutuu. Ennakoivan kunnossapidon puute johtaa siihen, että korjaustarpeet kasaantuvat ja muuttuvat lopulta isoksi urakaksi, joka on usein kalliimpi ja hankalammin hallittava kuin ajoissa tehty pienempi toimenpide.
Toinen yleinen syy korjausvelkaan on tiedon puute. Kaikki hallitukset eivät ole tietoisia kiinteistön teknisestä tilasta, ja esimerkiksi kuntotutkimuksia lykätään, vaikka ne olisivat suositeltavia 30–40 vuotta vanhoissa rakennuksissa.
Miksi korjausvelka on taloyhtiölle riski?
1. Vahinkojen riski kasvaa
Korjausvelka kasvattaa todennäköisyyttä äkillisille ja kalliille vahingoille, kuten putkirikoille, kosteusvaurioille ja sisäilmaongelmille. Näiden korjaaminen on paitsi kallista, myös stressaavaa ja usein asumista häiritsevää.
2. Vakuutusturva heikkenee
Jos kiinteistöä ei ole pidetty asianmukaisessa kunnossa, vakuutusyhtiö voi rajata korvattavuutta tai evätä korvauksen kokonaan. Vakuutus ei kata laiminlyöntejä.
3. Asuntojen arvo laskee
Korjausvelka heijastuu suoraan asuntojen markkina-arvoon. Kun ostajat tarkastelevat isännöitsijäntodistusta ja PTS-suunnitelmaa, näkyvät korjausvelka ja sen hallinta selvästi. Laiminlyönnit karkottavat ostajat tai laskevat hintaa.
4. Rahoituksen saaminen vaikeutuu
Pankit arvioivat taloyhtiön maksukykyä ja tulevia investointitarpeita rahoituspäätöksiä tehdessään. Suuri korjausvelka voi johtaa kielteiseen lainapäätökseen tai korkeampaan korkoon.
5. Hallinto joutuu kriisiin
Yllättävä remonttitarve, kiire ja epäselvä tilanne voivat johtaa konflikteihin taloyhtiössä. Hallitus voi joutua paineeseen, ja päätöksenteko vaikeutuu, kun korjauksia pitäisi tehdä nopeasti ilman selkeää suunnitelmaa.
Miten korjausvelkaa voi hallita?
Säännölliset kuntotutkimukset
Ammattimaisesti toteutettu kuntotutkimus tuo läpinäkyvyyttä kiinteistön kuntoon ja auttaa tunnistamaan riskikohdat ajoissa. Esimerkiksi putkiston kuntotutkimus suositellaan tehtäväksi noin 30–40 vuoden iässä, mutta asuinalueen, rakentamistavan ja käyttömäärien perusteella aikaisemminkin.
Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
PTS auttaa suunnittelemaan tulevat korjaukset 10–20 vuoden aikajänteellä. Hyvä suunnitelma auttaa jaksottamaan toimenpiteet hallitusti ja ohjaa myös taloudellista varautumista.
Taloudellinen ennakointi
Taloyhtiön maksuvalmius ei saisi perustua siihen, ettei mitään yllättävää tapahdu. Varautuminen korjauksiin ja tarvittavien rahoitusratkaisujen selvittäminen ajoissa tekee remonttien toteutuksesta joustavampaa.
Asiantunteva kumppani tueksi
Kun taloyhtiöllä on luotettava tekninen kumppani mukana, hallitus ei jää yksin päätösten kanssa. Ammattilainen osaa esittää vaihtoehdot ymmärrettävästi ja auttaa etenemään hallitusti oikeaan aikaan.
Korjausvelka kasvaa salakavalasti – älä jää odottamaan vahinkoa
Korjausvelka ei katoa itsestään, vaan se kasvaa hiljalleen kuin näkymätön taakka. Kun ennakoivaan kunnossapitoon tartutaan ajoissa, voidaan välttää isoja yllätyksiä, hallita kustannuksia ja ylläpitää kiinteistön arvoa.
Erityisesti pienissä, 1950–1980-luvuilla rakennetuissa taloyhtiöissä korjausvelka on usein kasautunut vuosien mittaan ilman, että siihen on ehditty kunnolla puuttua. Tällaisessa tilanteessa kannattaa aloittaa matalalla kynnyksellä: tilata maksuton esiselvitys taloyhtiön tilanteesta.
Haluatko tietää, missä kunnossa taloyhtiönne järjestelmät ovat?
Uponor KOTI tarjoaa pienille taloyhtiöille maksuttoman esiselvityksen, jossa kartoitetaan kiinteistön korjaustarpeet ja annetaan selkeä etenemissuunnitelma. Asiantuntijamme auttavat varmistamaan, ettei korjausvelka pääse yllättämään.
Ota yhteyttä ja varaa maksuton esiselvitys.
Palvelumme kattaa koko Suomen!
